Od ideje do izvedbe

Za gradnjo si morate prvenstveno vzeti veliko časa. Če boste namreč gradili svojo prvo hišo, bo lahko trajalo tudi leto (v nekaterih primerih lahko tudi več), da si pridobite vso potrebno dokumentacijo.

Kadar se odločate za gradnjo, je potrebno najprej upoštevati občinske prostorske načrte, kjer boste našli vse podatke o tem, kakšen in kolikšen objekt lahko postavite. Zato je na pristojni občini priporočljivo naročiti lokacijsko informacijo (cenovno to znaša nekje med 20 in 30 €), iz katere bodo razvidni vsi podatki, kaj in kako se sme na vaši parceli graditi.

V danih okvirih je potem pomembno to, kaj si pravzaprav želite oziroma kaj potrebujete in koliko ste za vse skupaj pripravljeni plačati. Najbolj pogost nasvet je ta, da si pripravite neke vrste “projektno nalogo”, kjer si zapisujete svoje želje in shranjujete fotografije (lahko lastne ali pa iz revij). Vsakemu projektantu je namreč zelo dobrodošlo dobiti čim več informacij o načinu vašega “življenja”, navadah in funkcioniranju – od tega, kje ponavadi likate, kam shranjujete perilo, do tega, kam boste pospravili zimsko in športno opremo; kaj je za vas pomembno – kako velike prostore si želite; ali radi kuhate ali raje jeste zunaj; kako boste objekt ogrevali; si želite nizkoenergetski objekt; razmišljate o sončni energiji; bi morda potrebovali kapnico za zalivanje vrta; bi si omislili garažo ali le nadstrešek; kako bi bilo z zunanjo ureditvijo, ali so potrebni kakšni oporni zidovi,…

Preden pa se posvetite lovu na svojega arhitekta, potrebujete še geodetski načrt, ki ga naročite pri pooblaščenem geodetu oziroma geodetskemu podjetju. Če parcelne meje še niso urejene, poprosite geodeta, da uredi tudi to.

Ko ste okvirno določili svoje želje in finančni plan, imate geodetski posnetek in lokacijsko informacijo, je čas, da si poiščete arhitekturni biro (projektanta), kjer vam bodo pripravili projektno dokumentacijo. Pri izbiri arhitekta je namreč poleg cene pomembno tudi to, da se ujamete oziroma začutite. Konec koncev je ponavadi tako, da se svojo hišo gradi le enkrat, zato je potrebno veliko medsebojnega usklajevanja, da se skupaj doseže optimalne rešitve.

K arhitektu pa lahko pridete že z jasno zasnovo in željami, lahko pa se prepustite in dovolite, da vam pomaga z idejno zasnovo (IDZ) oz. idejnim projektom (IDP).

Ta dva projekta (eden izmed njih) je pred stopnja projektiranja projekta za gradbeno dovoljenje (PGD) (in v končni fazi tudi njegov del). Ponavadi se ta dva projekta (torej IDZ ali IDP), če sta izdelana ločeno od projekta za gradbeno dovoljenje (PGD), tudi plačuje ločeno od PGD, ker se morda ne boste odločili za istega projektanta (ali pa vam morda arhitekturni biro ne nudi storitve nadaljnjega projektiranja (PGD, PZI, PID)) . Če pa ugotovite, da ste se s projektantom dobro ujeli že na začetku, je pametno, da že v tej fazi dorečete ceno celotnega projekta v paketu, saj je tako cena ponavadi ugodnejša, kot pa le sama idejna zasnova (IDZ) – ideje so namreč ponavadi tiste, ki so najdražje, in je tudi usklajevanja v tej fazi neprimerno več kot v kasnejših fazah projektiranja, saj je za to, da nadaljevanje projektiranja teče bolj gladko in hitreje bistvenega pomena, da že v fazi ideje arhitekt in investitor dorečeta vse najpomembnejše in ključne smernice za gradnjo in je nato usklajena ideja tudi tista končna, po kateri se naprej izdelujeta projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekt za izvedbo (PZI).
Zato tej fazi namenite res dovolj časa, predvsem pa dovolj razmisleka, ker naknadne spremembe v naslednjih fazah projektiranja ponavadi pripeljejo do časovnih zamikov in tudi dodatnih stroškov.

Torej, ko so dorečene vse možnosti, zajete vse vaše želje v optimalnem smislu, je skrajni čas, da z izbranim arhitektom podpišete pogodbo za nadaljnje projektiranje, če je do sedaj še niste.
Kako pa bo potekal vaš projekt za gradbeno dovoljenje (PGD)?
Če ste v fazi idejne zasnove dodobra razmislili in z arhitektom dorekli vse, kar je potrebno za nadaljnje projektiranje, lahko pričakujete, da bo dokumentacija projekta za gradbeno dovoljenje PGD (s projektnimi pogoji in soglasji) v dveh ali treh mesecih pripravljena za vlogo za gradbeno dovoljenje na pristojni upravni enoti.
Najprej je potrebno izrisati na geodetskem posnetku vse vode: komunala, elektrika, telefon, plin… (zato projektant potrebuje geodetski posnetek tudi v elektronski obliki) ter ubesediti na kratko, čemu bo objekt namenjen in kako bo izgledal. To traja približno do 14 dni.
S temi izrisi nato projektant pošlje vloge za izdajo projektnih pogojev za projektiranje, ki jih določijo še pristojni uradi, kot so: pristojna občina, komunalno podjetje, elektro dobavitelj, dobavitelj telekomunikacij in če je za vašo parcelo potrebno oz. predpisano, še na pristojna ministrstva: Zavod za kulturno dediščino, Agencija RS za okolje,… Na projektne pogoje se ponavadi čaka od 14 do 30 dni.
Ko prispejo vsi projektni pogoji, se lahko prične z natančnim obdelovanjem načrtov – pripravi se vodilna mapa in arhitekturni načrt. Ta faza lahko traja od dveh tednov do enega meseca.
Arhitekturni načrt se potem pošlje v presojo statiku ter projektantu električnih in strojnih inštalacij, da pripravita načrt električnega priključka ter električnih inštalacij in strojnih inštalacij (v kolikor ne gre za enostanovanjsko hišo – pri slednji za PGD potrebujete njihov del v nekoliko okrnjeni obliki, torej le izjavo statične presoje in elektro priključek). Pri tem je pomembno, da ste se že v fazi idejne zasnove dogovorili, na kakšen način boste objekt ogrevali, ali ste imeli kakšne posebne želje glede električne napeljave… saj je vse skupaj pomembno za projektiranje tako arhitekturnega načrta (npr. zaradi višine tlakov ipd.), kakor tudi za projektiranje priključka in ostalih načrtov inštalacij. Inštalaterji si ponavadi vzamejo od dva do tri tedne za pripravo načrtov.
Sedaj nastopi trenutek, ko se pristojne prej navedene urade, ki so izdali projektne pogoje, zaprosi za soglasje na vaš projekt. To lahko traja od 14 do 30 dni.
Istočasno lahko sami na občino oddate Vlogo za obračun komunalnega prispevka, vendar naj povem, da boste morali za vlogo tudi plačati. Gre za to, da lahko v tem primeru, če sami oddate omenjeno vlogo, postopek malce pospešite, če se vam mudi. Če pa se vam ne mudi, lahko počakate, da Upravna enota sama zaprosi za obračun komunalnega prispevka takrat, ko bo vaš PGD tik pred izdajo gradbenega dovoljenja.
Komunalni prispevek je namenjen temu, da občini plačate kakršnokoli napeljavo infrastrukture, ki je ali še bo pripeljana do vaše parcele (cesta, vodovod, kanalizacija, telefon, interne, plin – vse to se obračunava po faktorjih). V kolikor nimate ničesar, bo tudi komunalni prispevek manjši. Pri zidanicah ga morda celo ne bo. Je pa vlogo vendarle potrebno oddati, saj brez tega ne morete dobiti gradbenega dovoljenja. Upravna enota namreč potrebuje obračun komunalnega prispevka (pa četudi je znesek enak 0,00 €).
Komunalni prispevek je potrebno plačati najkasneje do takrat, ko bo gradbeno dovoljenje pripravljeno za izdajo, saj vam ga brez potrdila o plačilu komunalnega prispevka na upravni enoti NE bodo izdali.
Včasih je potrebno skleniti tudi služnostne pogodbe, še posebej, če npr. komunalnih ali električnih vodov še ni na vaši parceli. Torej, služnostne pogodbe (dobro je, če vam jih sestavi pravnik ali notar) morate v prvi vrsti skleniti s sosedi, da vam bodo dovolili prekopati njihovo zemljo, da si boste lahko do parcele pripeljali vodo, elektriko, kanalizacijo…
Če bi bili odmiki vašega objekta od meja s sosednjimi parcelami, ki niso vaša last, manjši od predpisanih, boste potrebovali tudi izjave sosedov, da se z vašo gradnjo strinjajo.
Opremljeni z vso to dokumentacijo (dva izvoda PGD z dodatno vodilno mapo za občino, vsemi kopijami služnostnih pogodb ter soglasji za odmike od mej in obračunom komunalnega prispevka) se odpravite na pristojno Upravno enoto, kjer boste v svojem imenu oddali Vlogo za pridobitev GD. Imate tudi možnost, da pooblastite svojega projektanta, da vas v postopku zastopa v vašem imenu, vendar to ni preveč priporočljivo, saj ne boste na tekočem, kaj se z vašim projektom dogaja.
Opozoriti je potrebno, da bi morala Upravna enota v roku 14 dni od dneva oddaje vašega projekta poslati zahtevek za dopolnitev projekta, v kolikor bi prišlo do kakšnih nejasnosti. Načeloma pa naj bi Upravna enota izdala gradbeno dovoljenje v roku dveh mesecev.

Projekt za izvedbo (PZI):
Ko držite v rokah gradbeno dovoljenje, je čas, da pri projektantu naročite izdelavo projekta za izvedbo (PZI). V njem so obdelani tako statični izračuni, armaturni načrti, vsa napeljava elektrike, ogrevanja, vodovoda in kanalizacije, arhitekturni načrti pa vsebujejo detajle, ki jih bo potreboval vaš izvajalec. V PZI spada tudi popis del, ki zajema vsa dela, od izkopavanja temeljev do izdelave ostrešja in strehe, na podlagi katerega si boste lahko pridobili ponudbe izvajalcev. S PZI-jem pa zmanjšate tudi možnosti napak pri gradnji, kontrolirate porabljen material, nadzornik ne bo potreboval veliko posvetovanj z vami ali vašim projektantom in s tem bo gradnja tekla s čim manj nepotrebnimi zastoji, ki bi bili vezani na projekt.
Izbiranja izvajalca se lotite na podoben način, kot ste se lotili iskanja svojega projektanta – najprej seveda po ceni, toda pred izborom se vsekakor pozanimajte o izvajalcu pri prijateljih, sosedih, znancih, od izvajalca pa zahtevajte reference. Popis del, ki ga vsebuje PZI projekt, vam bo pri izbiri v veliko pomoč, saj različni izvajalci naredijo različne stvari – dobro je, da izberete utečeno in preverjeno ekipo, ki premore tako gradbince, električarje kot vodovodarje, saj je pomembno, da eni in drugi dobro sodelujejo. Saj veste – če električar ne opravi svojega dela pravočasno, ga bo moral vodovodar čakati (in obratno). S tem pa zgubljate čas, s časom pa tudi denar. Zato je pametno imeti nekoga, ki bo nadziral vašo gradnjo – pozanimajte se in izberite primernega nadzornika. Inšpekcija namreč hodi po terenu in obiskuje seveda tudi gradbišča, kar pomeni, da morate imeti vso potrebno dokumentacijo na gradbišču (arhitekturo z detajli v fazi gradnje in statiko z gradbenimi konstrukcijami, projekt električnih in strojnih inštalacij,…).
Ko imate v rokah gradbeno dovoljenje in projekt za izvedbo (PZI), je čas, da pokličete svojega geodeta, da vam zakoliči točke na parceli, kjer bo stal vaš objekt.

Kot rečeno že na začetku – najbolj se vam izplača, če že v fazi idejne zasnove z arhitektom dorečete čim več stvari in se potem tega držite do konca projektiranja in seveda do konca gradnje, hkrati pa upoštevate vse, kar vam predpisuje zakon, si priskrbite dobrega izvajalca in zaupanja vrednega nadzornika, pa boste prišli do cilja v pravem času in v vašem finančnem okvirju.